Urbanisme : Décret n° 2013-879, 1er octobre 2013 (JO 2 oct. 2013) – Ordonnances (3) du 2 octobre 2013

 

L’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013, destinée à lutter contre les recours abusifs a été complétée par un décret n° 2013-879  du 1er octobre aménageant les recours contentieux en matière d’urbanisme pour un délai de cinq ans (1). Par ailleurs, trois ordonnances adoptées le 2 octobre en conseil des ministres s’ajoutent afin de faciliter la réalisation d’opérations d’aménagement pour construire davantage de logements (2).

 

1. Décret n° 2013-879  du 1er octobre : l’aménagement des recours contentieux en matière d’urbanisme

Dans le but de réduire le délai de traitement des recours qui peuvent retarder la réalisation d'opérations de construction de logements, le décret n° 2013-879 du 1er octobre 2013 modifie certaines des règles applicables au contentieux de l'urbanisme :

  • dans les communes marquées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, compétence est donnée aux tribunaux administratifs pour connaître en premier et dernier ressort, pendant une période de cinq ans, des contentieux portant sur les autorisations de construire/démolir des logements ou sur les permis d'aménager des lotissements, et ce (CJA, art. R. 778-9 et R. 811-1-1). Cette disposition s’applique aux recours introduits entre le 1er décembre 2013 et le 1er décembre 2018.
  • le juge pet fixer une date limite au-delà de laquelle de nouveaux moyens ne pourront plus être soulevés par le requérant (C. urb., art. R. 600-4). Cette disposition s’applique à compter du 1er décembre 2013.

 

2. Ordonnances (3) du 2 octobre 2013 : les opérations d’aménagement en vue de construire des logements facilitées

La première ordonnance vise à lever les difficultés inhérentes à certains projets de construction dans les zones tendues. L’autorité chargée de délivrer le permis de construire pourra déroger, au cas par cas, aux règles du plan local d’urbanisme (PLU) relatives au volume, au gabarit et à la densité des constructions. Les dérogations seront ainsi possibles dans trois cas :

  • transformation d’immeubles de bureaux inutilisés en logements ;
  • allègement de l’obligation de créer des aires de stationnement pour les logements dès lors que le projet est situé à proximité des transports collectifs ;
  • surélévation d’un immeuble sur quelques étages (dents creuses, alignement au faîtage).

Le décret d’application, qui sera publié en même temps que l’ordonnance, précisera les conditions dans lesquelles pourra être faite la demande de dérogation.

 

La seconde ordonnance vise la sécurité des acquéreurs en cas de défaillance du promoteur (suppression de la garantie intrinsèque pour la VEFA au 1er janvier 2015)

En matière VEFA, la protection des acquéreurs repose sur la garantie financière d’achèvement qui peut être intrinsèque (contraintes de financement au promoteur) ou extrinsèque (garantie d’achèvement prise en charge par un tiers, le plus souvent un assureur). La seconde ordonnance supprime la garantie intrinsèque à partir du 1er  janvier 2015. La garantie extrinsèque devient la norme : une garantie financière apportée par un tiers sera exigée et prendra la relève du promoteur défaillant, pour apporter les fonds nécessaires à l’achèvement des travaux. Les promoteurs ont donc jusqu’au 1er janvier 2015 pour se garantir auprès d’assureurs ou d’établissements bancaires.

 

Enfin, pour raccourcir les délais de construction, la troisième ordonnance crée une procédure intégrée (PIL) destinée aux projets de construction ou d’aménagement comprenant principalement des logements. Si le projet est qualifié d’intérêt général, cette procédure unique permettra de rendre compatibles les documents d’urbanisme avec l’opération projetée. La mise en compatibilité se fera après enquête publique et devra être approuvée par le préfet. Ainsi, les procédures requises seront menées en parallèle et non les unes après les autres. 

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