FOCUS sur l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013

 

 

L’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 (entrée en vigueur le 19 août) vise à satisfaire une pluralité d’objectifs :

  • limiter les recours infondés contre les autorisations d’urbanisme afin de sécuriser les projets de construction, en restreignant l’intérêt à agir des requérants (I),
  • permettre au Juge de prononcer des annulations partielles ou conditionnelles et d’octroyer des dommages et intérêts payés par le requérant malveillant au titulaire de l’autorisation (II),
  • encadrer les désistements contre rémunération (III).

 

 

I – LA RESTRICTION DE L’INTERET A AGIR DES REQUERANTS

 

Jusqu’à lors, la notion de « voisin » justifiait l’intérêt à agir des tiers. Le Juge administratif appréciait cette notion selon des critères tenant à la proximité avec le projet, la nature et l’importance de celui-ci et la configuration des lieux. Désormais, les requérants ne peuvent plus se contenter de justifier d’un intérêt à agir en raison de leur seule situation géographique ; ils doivent en effet démontrer le préjudice direct que leur cause le projet contesté.

 

 

A. Le préjudice direct :

L’article L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme, les tiers, personnes physiques ou morales (autres que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements et les associations) ne pourront former le recours pour excès de pouvoir contre les permis de construire, de démolir ou d’aménager que si ces travaux « sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’ils détiennent ou occupent régulièrement ou pour lequel ils bénéficient d’une promesse de vente, de bail ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du Code de la construction et de l’habitation ».

 

En l’état, il appartient aux tribunaux de définir les nouvelles notions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien.

 

A souligner : L’article L. 600-1-2 semble toutefois exclure les recours formés contre une déclaration préalable. Cette omission surprend car les recours abusifs peuvent également concerner les arrêtés relatifs aux déclarations préalables, même s’ils sont plus rares. Deux régimes différents coexistent donc selon l’autorisation d’urbanisme concernée.

 

 

B. L’appréciation de la situation du requérant :

La référence au lien juridique existant entre le requérant et le bien lésé par le projet de construire, de démolir ou d’aménager, visée par l’article L.600-1-2 du Code de l’urbanisme, reprend la jurisprudence qui, progressivement, avait affiné les conditions de recevabilité du recours pour excès de pouvoir en la matière.  Reste à savoir comment les juges interpréteront ces dispositions, lorsque par exemple, un requérant invoquera la perte de la valeur vénale de son bien pour justifier de la recevabilité de son recours.

 

L’intérêt à agir est aussi encadré dans le temps : il s’apprécie (article L. 600-1-3 C. urb.) à la date d’affichage en mairie à la demande d’autorisation, sauf si le requérant justifie de « circonstances particulières ». Cette mesure vise à mettre fin à l’attitude de certains demandeurs qui se portent in extremis acquéreurs ou locataires d’immeubles situés dans le voisinage du projet de construction.

 

 

 

II – L’EXTENSION DES POUVOIRS DU JUGE

 

En cours d’instance, le juge administratif dispose de pouvoirs accrus en cas d’annulation partielle (A) ou conditionnelle (B) du permis de construire, de démolir ou d’aménager et dispose désormais de la faculté d’octroyer des dommages et intérêts (C).

 

 

A. L’annulation partielle :

S’il estime qu’un vice n’affectant qu’une partie des travaux peut être régularisé par un permis modificatif, le juge peut fixer lui-même le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation.

 

Cette modification, introduite par le nouvel article L. 600-5 du Code de l’urbanisme, s’inspire d’une jurisprudence par laquelle le Conseil d’Etat a considéré « que le juge peut, le cas échéant, s’il l’estime nécessaire, assortir sa décision d’un délai pour que le pétitionnaire dépose une demande d’autorisation modificative afin de régulariser l’autorisation subsistante, partiellement annulée » (CE, 1er mars 2013, n°350306).

 

 

B. L’annulation conditionnelle :

Autre mesure phare de l’ordonnance, le nouvel article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme, permet au juge de recourir à l’annulation conditionnelle d’une autorisation de construire, de démolir ou d’aménager. A cet égard, si le Juge constate, à l’occasion d’une demande d’’annulation d’un permis, qu’un seul moyen affectant l’ensemble du projet est fondé, le juge pourra surseoir à statuer jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixera lui-même pour la régularisation.

 

Dans ce cadre, si un permis modificatif intervient à l’issue de ce délai, le juge pourra constater la régularisation, après avoir invité les parties à présenter leurs observations.

 

A souligner : Les recours formés contre une déclaration préalable sont, là encore, exclus de ce dispositif.

 

 

                  C. L’octroi de dommages-intérêts :

L’ordonnance du 18 juillet offre au juge la possibilité de condamner l’auteur d’un recours malveillant à verser des dommages-intérêts au bénéficiaire du permis si ce dernier a subi un préjudice excessif, excédant la défense des « intérêts légitimes » du requérant.

 

Le titulaire de l’autorisation peut formuler une demande indemnitaire dans un mémoiredistinct, auprès du même juge chargé d’analyser la requête formée contre l’autorisation d’urbanisme. Cette demande peut être présentée pour la première fois en appel (nouvel article L. 600-7 C. urb.).

 

A souligner : Les associations de protection de l’environnement (au sens de l’article L. 141-1 du Code de l’environnement) bénéficient, compte tenu de l’objet qu’elles poursuivent, d’un régime de protection particulier. Par principe, ces associations « sont présumées agir dans les limites de leurs intérêts légitimes » (Article L. 600-7 C. urb.). Elles ne peuvent donc, sauf cas spécifique, être condamnées à des dommages-intérêts.

 

 

 

III – L’ENCADREMENT DES DESITEMENTS CONTRE REMUNERATION

 

En contentieux de l’urbanisme, les désistements sont assez fréquents, moyennant contrepartie financière. Par souci de transparence et pour moraliser ces désistements, le nouvel article L. 600-8 du Code de l’urbanisme, autorise le « versement d’une somme d’argent ou l’attribution d’un avantage en nature » à tout requérant qui renoncerait à engager un recours contre une autorisation d’urbanisme.

 

Désormais, ces transactions doivent faire l’objet d’un enregistrement auprès de l’administration fiscale dans un délai d’un mois, selon l’article 635 du Code général des impôts, modifié par l’ordonnance.

 

Aux termes du nouvel article L. 600-8 du Code de l’urbanisme, toute transaction non enregistrée est réputée sans cause. Dans ce cas, les sommes versées sont sujettes à répétition de l’indu. L’action en restitution peut être utilisée par les acquéreurs successifs du bien ayant fait l’objet de la transaction.

 

L’action en restitution se prescrit par cinq ans à compter du dernier versement ou de l’obtention de l’avantage en nature.

 


Julien ANTOINE

Avocat associé

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